Gründete mit einem Klassenkameraden ein Unternehmen in Šenčur und führte es zu millionenschweren Geschäften

Nach 30 Jahren an der Spitze des Unternehmens bereitet sich der Architekt Andrej Ržišnik auf eine neue Aufgabe vor. In dieser Zeit ist Protim Ržišnik Perc von zwei Mitarbeitern auf 120 gewachsen.

(Foto: Denis Sadiković/N1)

Andrej Ržišnik steht seit der Gründung des Architektur- und Ingenieurbüros Protim Ržišnik Perc vor mehr als 30 Jahren an der Spitze des Unternehmens.

Im Laufe von drei Jahrzehnten hat sich das kleine Team von Architektur- und Grafikdesignern zu einem bekannten Unternehmen entwickelt, das rund 120 Mitarbeiter, darunter auch Ausländer, beschäftigt und auch in den Bereichen Informationssysteme, Entwicklung von Immobilienprojekten und Immobilienverwaltung tätig ist. In diesem Jahr wird der Nettoumsatz 20 Millionen Euro übersteigen, und es wurde ein Gewinn von 1,5 Millionen Euro erwirtschaftet.

Ihre Handschrift tragen viele Immobilienprojekte im ganzen Land, und an den Wänden ihrer Büros und auf den Computern ihrer Kollegen zeigt Ržišnik einige der prominentesten - die Wohnsiedlung Kranjska Iskrica in Kranj, das Bürogebäude Montana in Ljubljana und NGEN in Žirovnica sowie das Bürogebäude Krka, um nur einige der jüngsten zu nennen.

Im Ausland arbeiteten sie am Industriezentrum Wilopark in Dortmund, wo sie für die Wilo SE, einen weltweit tätigen Hersteller von Pumpen und Pumpensystemen, ihren Campus mit einem neuen Bürogebäude und Laboren gestalteten. Die Baustelle war nur 18 Kilometer von dem Ort entfernt, an dem Ržišnik aufwuchs.

„Es gibt nur ein Produkt, und in jedem Bereich müssen viele Experten zusammenarbeiten. Unser größter Wert besteht darin, dass wir ein Team effektiv für ein gemeinsames Ziel orchestrieren können“, sagt Ržišnik und fasst die Vision des Unternehmens in zwei Sätzen zusammen.

Ržišnik erklärt, dass sie derzeit mit dem Bau eines der größten Bürogebäude in Ljubljana, dem WestLink CAMPUS, entlang der Celovška cesta beschäftigt sind, wo sie neben dem ganzheitlichen Projektmanagement auch als Koordinator eines Investorenkonsortiums fungieren.

“Raum für künftige Generationen schaffen”

Nach mehr als 30 Jahren an der Spitze des Unternehmens ändert sich seine Rolle langsam, und er wird an seinen Nachfolger übergeben. Die Formulierung, er trete in den Hintergrund, gefällt ihm nicht.

„Wir machen Platz für die Entwicklung der nächsten Generation. Meine Rolle ist jetzt die eines Mentors, der sich auf die strategische Ausrichtung der Ržišnik Perc Gruppe konzentriert. Die neue Generation braucht unseren schrittweisen Rückzug“, antwortet er und fügt hinzu, dass seine Rolle operativ bereits von Gregor Rožman übernommen wurde, der seit 15 Jahren im Unternehmen tätig ist.

Neben den Veränderungen im Management wird sich auch die Organisationsstruktur ändern, da die Gründerinnen, Uršula Pollak und Sabina Fašmon Muznik, in die Dachgesellschaft Ržišnik Perc überführt werden, die in eine Holding umgewandelt wird. Über diese werden sie dann Protim (Architektur- und Ingenieurdienstleistungen), Infotim (Informationssysteme) und RP Investicije (Immobilienentwicklung) kontrollieren.

„Die Umstrukturierung der Gruppe in eine Holdingstruktur ist bis zum 31. Dezember nächsten Jahres vereinbart, wobei die endgültige Übertragung der Befugnisse an meinen offiziellen Rücktritt am 1. April 2028 gebunden ist“, erklärt Ržišnik.

Angefangen mit einem Klassenkameraden

Zusammen mit einem Klassenkameraden und Architektenkollegen, Andrej Perc, gründeten sie das Unternehmen zur Zeit der Unabhängigkeit Sloweniens, wobei sie sich zunächst auf Messen konzentrierten.

„Wir wurden in einer Zeit gegründet, die für uns günstig war. Damals begann sich die slowenische Wirtschaft umzustrukturieren - wir mussten uns von den ehemaligen jugoslawischen Märkten, von denen die meisten mit dem Krieg geschlossen worden waren, auf neue Märkte umstellen, die heute beginnen und morgen enden. Eines der Mittel, um mit diesen Märkten zu kommunizieren, waren Messen. Unser erster Schwerpunkt war die Organisation, Planung und alles, was dazugehört, von Messeauftritten für unsere Unternehmen im In- und Ausland. Das war unser Nischenmarkt“, beschreibt er die Anfänge.

In relativ kurzer Zeit lernten sie durch die Messen, die Planung auf größere, komplexere Projekte zu übertragen.

Er und Perc, sagt er, bildeten ein Dreamteam - Perc für die architektonischen Arbeiten und Perc für das Marketing. Zu den wichtigsten Kunden gehörten Sava, Merkur und Žito, und sie arbeiteten auch kurz mit Lek zusammen.

„Dieser Teil des Angebots war nicht besonders gut entwickelt, und wir konnten uns in dieser Lücke effektiv und relativ schnell entwickeln und etablieren“, fügt er hinzu.

Der Name wurde bei der Trennung der Eigentümer nicht geändert

Nach dem Jahr 2000 begann das Messegeschäft mit dem Aufkommen des Internets langsam zu versiegen, und die Andreys trennten sich - Perc setzte seine Karriere im Marketing bei Creatim fort, während Ržišnik sich dem klassischen Architekturdesign zuwandte. Der Name des Unternehmens wurde jedoch nicht geändert, und obwohl er nicht mehr an den Eigentumsverhältnissen beteiligt ist, steht der Nachname Perc immer noch im Schriftzug.

„Wir haben das Unternehmen geteilt, und ich habe andere Partner aus dem Unternehmen geholt, um seinen Anteil zu ersetzen. Es war eine vereinbarte Aufteilung. Als Mitbegründer hatten Percs Ansichten einen großen Einfluss auf die Entwicklung des Unternehmens, und seine Philosophie ist immer noch präsent. Ich schlug vor, den Namen beizubehalten, und er stimmte zu. Er sagte mir, ich solle den Namen beibehalten und sagte mir, ich müsse erfolgreich sein“, erinnert er sich an eine Anekdote aus der Zeit der Teilung des Unternehmens.

Inspiriert durch das deutsche Modell

Ržišniks Ziel war es, ein Büro von Architekten und Ingenieuren zu gründen, das das Projekt bis zur Baugenehmigung für den Investor entwirft, baut und ausführt - er wollte die Gesamtverantwortung übernehmen. Dies war auf seinen deutschen Einfluss zurückzuführen, wo er einen Großteil seiner Jugend verbracht hatte.

„In unserer Gegend gab es eine Trennung zwischen Architekten und Ingenieuren. Es gab Planungsbüros und Ingenieurbüros. Das deutsche Modell, bei dem der Planer auch den Investor bei der Umsetzung begleitet, war nicht etabliert. Die Herausforderung für mich bestand darin, ein Projekt, das ich konzipiert hatte, zu entwerfen, zu verwirklichen und zu einem Epilog zu führen. Ich wollte mich nicht damit zufrieden geben, nur einen Entwurf auf dem Papier zu produzieren“, so Ržišniks Vision.

Messen sind eine gute Schule für ihr Modell

Die Messen, an denen er zu Beginn seiner beruflichen Laufbahn teilgenommen hat, waren eine sehr gute Schule für das Modell der Bauüberwachung von der Planung bis zur Übergabe. „Selbst an den Ständen mussten wir verschiedene Auftragnehmer zusammenbringen - Elektriker, Tischler, Schlosser, Maler und Tapezierer. Man musste sie alle zusammenbringen, um ein gemeinsames Produkt herzustellen, es zu verpacken und per Container auf die andere Seite der Welt zu schicken“, erklärt er.

Er vertritt die These, dass das Bauen mit einem einzigen Auftragnehmer billiger und die Bauqualität besser ist, weil jeder Auftragnehmer direkt für den Investor arbeitet.

„Bei einem Generalunternehmer kann man oft keine Transparenz garantieren. Also zu welchem Preis er etwas einkauft und zu welchem Preis er es verkauft. Heute besteht vielleicht ein Viertel des Investitionswerts eines Projekts aus den Bauarbeiten, und der Rest wird vom Bauunternehmer gekauft. Meistens verdient er damit mehr Geld als mit seiner eigenen Arbeit. Wenn Sie die Koordination der Ausführung im Namen des Investors übernehmen, indem Sie die Arbeiten segmentweise untervergeben, kann der Investor mit allen Beteiligten verhandeln, koordinieren und verhandeln. Auf diese Weise hat der Investor einen sehr genauen Überblick über die tatsächlichen Preise auf dem Markt“, sagt er.

In solchen Fällen ist die Durchführung etwa ein Zehntel billiger, aber die Kosten sind für den Investor höher, da er mehr Zeit für die Verhandlungen aufwendet und für die Dienste derjenigen bezahlen muss, die das Projekt überwachen und koordinieren. Das kann zu einem billigeren und qualitativ besseren Projekt führen, meint er.

Wird Boscarol sein Versprechen einhalten?

Mit dem oben beschriebenen Beispiel des Bauens ohne Generalunternehmer ist das Projekt WestLink CAMPUS im Gange, mit 31.500 m² Bürofläche in der ersten Phase und weiteren 40.000 m² Fläche in der zweiten Phase, die um 2029 erwartet wird, mit einem fast 100 Meter hohen Turm.

Ivo Boscarol wird ein ähnliches Wohnviertel im BTC-Einkaufszentrum bauen. Auf die Frage, ob der von Boscarol prognostizierte Preis von 3.000 Euro pro Quadratmeter erreichbar ist, sagt Ržišnik: „Natürlich ist er erreichbar, denn wir haben ihn berechnet.“

„Die Skaleneffekte sprechen für ihn, ebenso wie der relativ günstige Grundstückserwerb und die mögliche Optimierung bei der Materialauswahl. Wenn das Projekt fertig ist, wird es wackeln. Natürlich kann die Zeit viele Dinge bringen, aber ich glaube, dass es machbar ist“, ist er entschlossen.

Offene Stellen für die ersten acht Monate des nächsten Jahres

Die Bauindustrie spürt die Abschwächung der Nachfrage und die Abkühlung vorerst noch nicht. Ihre Kapazitäten sind für das erste und zweite Quartal des nächsten Jahres immer noch voll ausgelastet, da viele Projekte noch laufen, so dass sie in letzter Zeit einige Kooperationen ablehnen mussten, und dann gibt es Löcher.

„In den letzten Jahren haben wir stets etwas mehr im Ausland gearbeitet, wo wir auch weiterhin die Möglichkeit haben, mehr zu tun. In der Vergangenheit wurden wir mehrmals abgelehnt, weil wir zu beschäftigt waren. Jetzt werden wir noch wachsamer sein“, sagt Ržišnik über die Vorbereitung auf eine mögliche Krise. Sie werden sich auch stärker auf die Bereiche Pharmazie und Biomedizin konzentrieren, wo sie in den kommenden Jahren eine Produktion aufbauen und in Betrieb nehmen werden, auch hier.

Vorbereitung auf eine mögliche Krise durch den Bau eines Bürogebäudes

Das ist übrigens der Grund, warum sie vor einem Jahr, als sie zum ersten Mal eine mögliche Krise spürten, beschlossen, ein Bürogebäude in der Celovška-Straße zu bauen, das sie beschäftigen wird, wenn es weniger Arbeit gibt. Etwas Ähnliches haben sie bereits vor 16 Jahren während der Finanzkrise getan, als viele Bauunternehmen in Konkurs gingen.

Ržišnik und sein Team beschlossen daraufhin, ein neues Bürogebäude in Šenčur zu bauen, wo sie immer noch ansässig sind, und in der Gegend ein Gewerbegebiet zu entwickeln.

„Dies war ein sehr wirksamer Mechanismus, um die erste Immobilienkrise zu überstehen. Damals haben mich viele Leute gefragt, warum wir in dieser Zeit gebaut haben. Ganz einfach, weil es billig war. Dieses Gebäude hat uns danach eine Menge Aufträge eingebracht, weil wir bewiesen haben, dass wir offensichtlich etwas richtig machen und über das nötige Know-how verfügen“, erklärt er.

„Dušan Žehelj, Miteigentümer von Davidov Hram, lud uns ein, mit ihm am WestLink CAMPUS zu arbeiten. Da die Investition unsere finanziellen Möglichkeiten überstieg, suchten wir nach Co-Investoren.

Wir einigten uns mit Geschäftspartnern, mit denen wir bereits bei anderen Projekten erfolgreich zusammengearbeitet hatten, die wir für sie konzipierten und koordinierten. Der größte von ihnen ist Stefan Krauter, Gründer des Logistikunternehmens cargo-partner, der vor einigen Jahren 25 Millionen Euro in das neue Logistikzentrum in Brnik investiert hat.“

Wohnungen nach deutschem Vorbild für Mitarbeiter gebaut

Auch Ržišnik hat das Modell der Arbeiterwohnungen aus Deutschland übernommen. Seine Großeltern verließen Slowenien und gingen nach Deutschland, wo die Bergleute von einem Reihenhaus und einem Garten angezogen wurden.

„Wir gehen nicht so weit wie die Deutschen, aber wir haben einen Villenblock mit 17 Wohnungen und einem Kindergarten im Erdgeschoss gebaut. Darin wohnen nicht nur unsere Mitarbeiter aus dem Ausland, sondern auch Slowenen, vor allem junge Paare und Familien“, sagt Ržišnik über den Bau des Blocks neben dem Bürogebäude in Šenčur.

„Wir stellen fest, dass eine Idee, die mehr als hundert Jahre alt ist, immer noch ein Hauptargument für die Entscheidung ist, einen Arbeitsplatz zu suchen. Die Löhne sind zwar niedriger als in Deutschland, aber auch in Deutschland wird nicht mehr das geboten, was vor hundert Jahren galt“, fügt er hinzu. Er schätzt, dass wir wieder so viele Wohnungen füllen könnten. „Mit Wohnungsbau kann man nichts falsch machen, wenn man sich dafür interessiert. Das Geld fließt nicht in die Dividende, sondern in die Wertsteigerung des Unternehmens. Wenn wir in Schwierigkeiten geraten würden, könnten wir die Wohnungen verkaufen“, schließt er ab.

Forbes Slovenia artikel: https://forbes.n1info.si/posel/podjetje-v-sencurju-ustanovil-s-sosolcem-in-ga-pripeljal-do-milijonskih-poslov/